Dit is de samenvatting van een interessant dossier in een tamelijk uitzonderlijke situatie. Zowel de Vlaamse Codex Wonen als de Vlaamse Codex Ruimtelijk Ordening bevatten namelijk informatie over woonkwaliteit. Het is niet altijd duidelijk waar de ene codex eindigt en waar de andere het overneemt. Ook voor de vergunningverlenende overheid (VVO) is dat niet altijd duidelijk, en er gaan verschillende interpretaties de ronde. Hier onder volgt mijn ervaring uit een dossier waarvoor ik het stedenbouwkundige luik uitwerkte, en dat ik in de beroepsfase effectief verleend heb gekregen.
Het dossier betreft de regularisatie van kamers (studentenkoten) welke voldoen aan alle wettelijke bepalingen, en waar een groen kotlabel voor werd uitgereikt. Enkel de stedenbouwkundige vergunning was niet conform de eerder verleende vergunning. De VVO in eerste aanleg, een College, stelde dat een gemeenschappelijke ruimte verplicht was, hier uiteen gezet.
De studentenkamers met gemeenschappelijke toiletten uit dit dossier behoren tot de ‘niet-zelfstandige wonigen’: het zijn immers geen volledig uitgeruste woningen. De Vlaamse Codex Wonen definieert een ‘niet-zelfstandige wonig’ als volgt:
|
“25° kamer: een woning waarin een toilet, een bad of douche of een kookgelegenheid ontbreken en waarvan de bewoners voor een of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt;” |
Bij een kamer dient dus ofwel een toilet, ofwel een bad of douche, ofwel een kookgelegenheid gemeenschappelijk te zijn. De Codex Wonen doet geen uitspraak over andere verplichte gemeenschappelijke ruimten. Ook bijlage 2 het ‘technisch verslag van het onderzoek van de kwaliteit van niet-zelfstandige woningen’ doet geen uitspraak over een verplichte gemeenschappelijke ruimte. Dit toont aan dat er bij een controle op woonkwaliteit niet gekeken dient te worden naar de al dan niet aanwezigheid van een gemeenschappelijke ruimte.
Er dient dus geconcludeerd te worden dat de Codex Wonen geen uitspraak doet over het verplicht aanwezig zijn van gemeenschappelijke ruimten.
Mocht de Vlaamse Overheid een gemeenschappelijke kamer bij koten noodzakelijk gevonden hebben, dan zou ze dat in de Codex Wonen hebben opgenomen, net zoals ze dat bij kamers voor seizoensarbeiders wel doet (zie het besluit bij de Codex wonen, art. 3.2. §3. Zesde lid).
Bovendien legt de Codex Wonen legt in artikel 3.2. vast wie bevoegd is om uitspraken te doen over woonkwaliteit:
|
De gemeenteraad kan bij verordening: |
Het is dus de gemeenteraad welke een verordening dient op te stellen, waar het college bij het verlenen van de vergunningen zich aan moet houden.
Daarnaast is er de wettekst de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Deze stelt onder het onderdeel van de ‘goede ruimtelijke ordening’ dat elke aanvraag getoetst dient te worden aan thema’s zoals gebruiksgenot en hinderaspecten. Deze codex schrijft een toetsing van de aanvraag binnen zijn context voor, maar bevat geen bindende bepalingen. De toetsing aan de goede ruimtelijke ordening is wel een bevoegdheid van het college.
Het college dat de vergunning in eerste aanleg behandelde verleende de vergunning, maar stelde bij het luik van de goede ruimtelijke ordening het volgende;
|
Er dient echter opgemerkt dat er geen gemeenschappelijke verblijfsruimte aanwezig is. Een studentenhuis dient voor haar gebruikers en bewoners voldoende kwalitatief te zijn. De aanwezigheid van een gemeenschappelijke ruimte waar studenten elkaar kunnen ontmoeten wordt vanuit een goede ruimtelijke ordening gezien als een basiskwaliteit |
Als uiteindelijke voorwaarde bij de vergunning werd opgelegd dat een gemeenschappelijke ruimte ingericht dient te worden in de plaats van een van de studentenkamers.
Het college stelde dat een gemeenschappelijke ruimte een basiskwaliteit van een kamer is. Uit definitie 25 van de Codex Wonen blijkt dat kamers een toilet, bad of douche of kookgelegenheid gemeenschappelijk moeten hebben. In het aangevraagde project zijn de toiletten gemeenschappelijk. De Codex Wonen legt geen gemeenschappelijke verblijfsruimte op, en ook de Codex Ruimtelijke Ordening doet dit niet. Er kan dan ook bezwaarlijk worden beweerd dat een gemeenschappelijke ruimte een basiskwaliteit zou uitmaken.
Bovendien zijn de kamers in voorliggend dossier uitzonderlijk groot, gaande van 14,2 m2 tot 23 m2. Volgens artikel 3.2,§3, 2de lid van het besluit bij de Vlaamse Codex Wonen dienen kamers minimaal 12m2 te zijn. Elke kamer in dit project voldoet dus aan de kwaliteitsnormen zoals vastgelegd door de Vlaamse Overheid.
De VVO in eerste aanleg beschikt over een eigen stedenbouwkundige verordening, maar deze legt geen bijkomende verplichtingen op in de kwaliteitsnormen, en zeker niet voor wat betreft eventuele gemeenschappelijke ruimten.
Uit het bestreden besluit bleek geenszins dat voorliggende aanvraag aanleiding zou geven tot onaanvaardbare hinder voor de directe omgeving. Er wordt daarentegen slechts gesteld dat door het inrichten van een gemeenschappelijke ruimte het project minder storend zou zijn in de omgeving, zonder dit enigszins te concretiseren.
Ten eerste geeft het project geen aanleiding tot enige vorm van onaanvaardbare hinder, minstens wordt dit op geen enkele wijze gemotiveerd. Ten tweede is ook niet duidelijk hoe het al dan niet voorzien van een gemeenschappelijke ruimte (interne factor) gerelateerd zou kunnen zijn aan het ‘storen van de omgeving’ (externe factor). Er werden geen bezwaren ingediend tijdens het Openbaar Onderzoek, noch zijn er in de laatste vijfentwintig jaar enige klachten geweest tegen de aanwezige bewoners in de kamers.
Los hiervan kan gesteld worden dat het inrichten van een gemeenschappelijke ruimte juist de hinder op de omgeving zal vergroten. In een lokaal waar er geen toezicht is, is de kans op feesten en hinder juist groter, het kan ongewenst volk van buiten het gebouw aantrekken.
De argumentatie in het bestreden besluit is op dit punt onsamenhangend en geenszins pertinent, hetgeen aantoont dat het college van burgemeester en schepenen moeilijk kan motiveren waarom een gemeenschappelijke ruimte vereist zou zijn.
In voorliggend dossier nam het college een beslissing over de woonkwaliteit door een gemeenschappelijke ruimte op te leggen als een ‘basiskwaliteit voor kamers’. Zoals eerder aangetoond stelt de Codex Wonen in artikel dat enkel de gemeenteraad kan afwijken van de Vlaamse kwaliteitsnormen. Het college heeft deze bevoegdheid niet. Het college van burgemeester en schepenen beging hier dan ook een bevoegdheidsoverschrijding door strengere normen te hanteren.
Bovendien zou het niet logisch zijn mocht het college dit soort normen kunnen opleggen in een collegebeslissing. Verordeningen door gemeenteraden dienen als een uniform kader. Hiermee kunnen alle aanvragen op een gelijke manier getoetst worden, en weten aanvragers ook aan welke vereisten zij dienen te voldoen (vóór het indienen van het dossier). Een college dat naar willekeur bijkomende kwaliteitsnormen kan opleggen zorgt voor onduidelijkheid en een niet-gelijke behandeling van dossiers.
Ten slotte kan er ook niet zomaar een gemeenschappelijke ruimte worden opgelegd, zonder dat er richtlijnen bestaan waaraan deze dient te voldoen. Er dienen bv duidelijke richtlijnen te bestaan over de noodzakelijke oppervlakte per persoon in het gebouw, enz.
Uit voorgaande argumentatie blijkt dat het college kan geen bijkomende kwaliteitsnormen opleggen via de goede ruimtelijke ordening, het is de gemeenteraad die hierover de uiteindelijke beslissing dient te nemen.
In de beroepsfase van voorliggend dossier verleende de Deputatie van de bevoegde provincie de vergunning dan ook zonder het opleggen van een gemeenschappelijke ruimte. Ook zij steunden op het argument dat gemeenschappelijke ruimten niet opgelegd worden vanuit de Codex Wonen.
Dit is een samenvatting van een beroepscase door Maarten Renckens, met een uitspraak door de Deputatie uit maart 2024.
Deze tekst en het dossier waarvan sprake zijn niet geassocieerd met mijn aanstelling als Expert Omgeving voor Stad Damme. De standpunten hier vermeld zijn deze van mezelf.
C 2021-2024 Maarten Renckens.